Diviser un immeuble en lots : la mise en copropriété par le géomètre

Prenez un cas banal : trois héritiers, un immeuble de quatre niveaux, et l’un d’eux veut vendre son étage. Tant que le bâtiment forme un seul bloc, cet étage n’existe pas juridiquement. La mise en copropriété lui donne un numéro, une surface et une place dans un acte. Géomètre sur Mesure, à Épinay-sur-Seine, prend en charge cette partie technique, et je vous conseille de demander un devis personnalisé dès que le projet de division prend forme : il est gratuit, adapté au projet, et il pose tout de suite les bonnes bases.

01Ce que le géomètre prépare pour une mise en copropriété

Le cabinet réunit trois livrables : les plans, l’état descriptif de division et le certificat de mesurage loi Carrez des lots créés. Le tout forme un dossier « conforme à présenter à votre notaire », selon les mots de sa page. Pour moi, c’est le vrai point fort : mesures, descriptions et surfaces sortent du même cabinet et parlent le même langage.

Vous êtes propriétaire d’une maison de ville, d’un petit immeuble de rapport, d’un bien reçu en succession ? La prestation s’adresse aussi bien aux particuliers qu’aux professionnels de la construction et de l’immobilier. Le cabinet intervient à Paris, en grande couronne et, quand le projet l’exige, partout en France. Il s’appuie sur 6 années d’expérience au sein d’un cabinet de géomètre-expert.

Dans une famille, ce dossier a une vertu que j’apprécie particulièrement. Il remplace les souvenirs et les « on a toujours dit que la cave était à toi » par un document mesuré, que chacun peut lire. Quand un immeuble se partage, une base objective calme bien des discussions.

Un réflexe utile côté mairie, si vous créez plusieurs logements dans un immeuble existant : renseignez-vous sur l’autorisation préalable de division. Un dossier de la Fédération française du bâtiment daté du 30 décembre 2016 explique qu’une commune ou une intercommunalité peut l’instaurer dans les zones d’habitat dégradé ou dans les secteurs où le PLU fixe une taille minimale de logement. Il cite un seuil de 14 m² et 33 m³ habitables, et une réponse sous quinze jours. Je recommande de poser la question à votre mairie dès les premiers croquis.

02Des plans de chaque niveau tirés d’un relevé de l’existant

Une division commence par une question très matérielle. Qu’y a-t-il réellement dans ce bâtiment, aujourd’hui, mur par mur ? Les plans d’origine, quand ils existent, racontent rarement les cloisons abattues en 1975 ou le cellier ajouté sous l’escalier. Je conseille donc de partir d’un relevé neuf : c’est lui qui donne au découpage des lots une base fiable.

Géomètre sur Mesure produit des plans d’intérieur, des plans de niveaux, des coupes, des façades, des toitures et des plans d’héberges. Ce dernier mot mérite qu’on s’y arrête. Un plan d’héberges relève les murs mitoyens et les limites entre bâtiments, précisément ce qu’on veut voir clairement dans un tissu ancien où les constructions s’imbriquent.

Les plans arrivent en fichiers DAO/CAO, au format DWG et PDF, avec des données planimétriques et altimétriques. Concrètement, le PDF se transmet au notaire ou aux héritiers, et le DWG part chez l’architecte si des travaux suivent. Franchement, recevoir les deux évite de refaire le travail quand le projet avance.

03Du scanner 3D au drone, des instruments choisis selon le bâtiment

Le scanner 3D reste le moyen habituel du cabinet. Il capte l’espace sous forme de nuage de points, d’où sortent ensuite plans 2D, coupes, modèles 3D ou maquettes BIM. Station totale, niveau de chantier et distancemètre complètent l’équipement.

En hauteur, le drone prend le relais. Équipé de caméras thermiques et de LIDAR, il sert aux relevés de toitures, d’enveloppes et de monuments. Ce que j’aime dans cette approche, c’est qu’elle part du bâtiment et non d’une méthode unique : l’immeuble haussmannien et la maison de cour n’appellent pas le même déroulé.

Un propriétaire qui envisage de gros travaux après la division a tout intérêt à en parler dès le premier échange. Le cabinet modélise aussi en Scan to BIM sous Autodesk Revit, pour créer un jumeau numérique du bâtiment. À mon avis, autant prévoir ce livrable quand une rénovation lourde est déjà dans les cartons.

04L’état descriptif de division met chaque lot par écrit

Deux documents se confondent facilement. L’état descriptif de division est la carte d’identité des lots ; le règlement de copropriété, la règle du jeu de l’immeuble. L’ANIL résume le premier comme le texte qui fait connaître la numérotation des lots et les tantièmes ou charges de chacun, et précise qu’il « peut être annexé au règlement de copropriété ». Le second fixe les droits et obligations sur les parties privatives et communes, dès la création de la copropriété.

Côté textes, l’état descriptif se rattache à l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 et aux articles 71 à 71-13 du décret du 14 octobre 1955. Une lecture un peu aride, je vous l’accorde. Retenez l’idée : chaque fraction de l’immeuble reçoit un numéro, et ce numéro la suivra dans tous les actes futurs.

Le passage chez le notaire vient ensuite. Il publie le règlement et ses modifications, ce qui les rend opposables à tous, futurs acquéreurs compris, explique l’ANIL. Je trouve que c’est le moment où la qualité du travail amont se voit le mieux : un notaire qui reçoit des plans clairs et une description cohérente avance sur du solide.

05Le certificat Carrez établi pour les lots à partir de 8 m²

Une fois les lots créés, chacun a besoin de sa surface. Le certificat Carrez est obligatoire en cas de mise en copropriété ou de vente, dès que la surface du bien atteint 8 m², et Géomètre sur Mesure l’établit pour les lots créés.

Le calcul obéit à une logique propre. D’après la fiche de la préfecture de l’Orne consacrée au décret n° 97-532 du 23 mai 1997, les planchers situés sous 1,80 mètre de hauteur ne comptent pas, et les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² sortent du calcul. Sous des combles, l’écart avec la surface au sol surprend vite : un plan précis rend ce chiffre lisible pour tout le monde.

Le cabinet contrôle aussi d’autres surfaces : habitable, de plancher, SHON, SHOB, utile, commerciale, de stockage, et il délivre des attestations de surfaces. Pour un immeuble mixte avec une boutique au rez-de-chaussée, privilégiez un seul mesureur pour l’ensemble : les chiffres resteront cohérents d’un lot à l’autre.

06Quand les lots changent, le modificatif de copropriété prend le relais

Une copropriété vit. Deux chambres de bonne fusionnent, un grenier devient un studio, un lot se scinde en deux. L’article 71-6 du décret du 14 octobre 1955, publié sur Légifrance, prévoit qu’un acte modificatif constate toute modification de l’immeuble ou des lots. Le tableau résumé de l’état descriptif et de ses modificatifs part ensuite au service de la publicité foncière, à travers un extrait prévu par l’article 71-9.

Géomètre sur Mesure assure la modification de l’état descriptif de division, le modificatif du règlement de copropriété et la mise en conformité d’un règlement existant avec les dispositions légales. Honnêtement, c’est le genre de mise à jour que je conseille de lancer dès que les travaux sont décidés.

Un exemple parlant : un copropriétaire annexe un bout de couloir commun, et des années plus tard un acquéreur compare les plans à l’appartement. Un modificatif publié règle la question d’avance. L’ANIL le dit clairement : une modification non publiée ne vaut qu’entre copropriétaires. Le vote se prépare aussi, puisque la question doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale, avec une majorité qui dépend de l’objet, et en principe l’unanimité pour changer la répartition des charges.

Mon dernier conseil tient en un geste. Avant le premier rendez-vous, rassemblez le titre de propriété, les anciens plans si vous en avez, et une liste des lots imaginés, même griffonnée. Le relevé fera le reste, et vous arriverez chez le notaire avec un immeuble enfin décrit tel qu’il est.

07Questions fréquentes

Que comprend une mise en copropriété chez Géomètre sur Mesure ?

Les plans, la rédaction de l’état descriptif de division et le certificat de mesurage loi Carrez pour les lots créés, réunis dans un dossier conforme à présenter à votre notaire.

Un particulier peut-il faire appel au cabinet ?

Oui. Le cabinet travaille avec les particuliers comme avec les professionnels de la construction et de l’immobilier, et le devis est gratuit, sur simple demande.

À partir de quelle surface le certificat Carrez est-il obligatoire ?

Dès 8 m², en cas de mise en copropriété ou de vente. Les planchers situés sous 1,80 mètre de hauteur ne sont pas comptés.

Qui publie le règlement de copropriété ?

Le notaire. Cette publication rend le règlement et ses modifications opposables à tous, futurs acquéreurs compris, d’après l’ANIL.